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太原楼市:成交下滑 楼盘缺客
专家评楼  2019-06-13 11:53
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  时隔一年,2018年5月出台的太原新一轮限购政策在今年春夏楼市旺季渐渐显出威力。今年四月份至今,太原土地市场逐渐升温,但土地市场的下游行业——商品房市场销售面积却同比下降,且连续回落。

  业内人士判断,五月的楼市“小阳春”很难发展到六月“盛夏”。与两年前相比,太原的房企品牌及楼盘数量仍在增长,但是单盘销售业绩却乏善可陈,各楼盘营销重心从宣传品牌价值、楼盘优势转向更为直接的带客,部分楼盘的销售渠道为了抢争客户不惜动武“大打出手”。而在市场竞争加剧的同时,业主买房有了更多的参照和选择。

  A 土地市场厮杀火热

  经历了春节前后的低迷,从4月份开始,太原土地市场出现了一波较热的局面。为争夺热门地块,上半年房企之间的角逐大戏并不鲜见。

  今年年初,位于太原旧晋祠路的山西省警校旧址吸引了中国金茂、金地集团、万科集团、中国铁建、华润置地、华发集团、保利发展等7家开发商激战。经过数十轮的土拍竞价,最终这块地以24.7亿元、溢价率89%的价格拿下,楼面价创纪录地达到了7291元/平方米。随后,旭辉、碧桂园以互相参股的方式,以48.45亿元的成交价在太原市尖草坪区三给片区拿下10幅二级开发土地。

  业内人士分析,房企积极在太原此类城市拿地,一是为了增加未来的供应货值,二是四线城市、五线城市的市场风险更大,需要换仓到二线城市、三线城市。没有放心的面粉就没办法做出保质保量的面包。

  根据朗润智业分析,2017年太原由于放缓供地节奏,2018年前五月土地供求均较同期大幅下降,而2019年土地市场供求动力充足。

  从近两个月的公开数据分析看,4月份太原有23宗土地挂牌转让,出让土地面积达到了128.4万平方米,环比上涨121.8%;土地成交面积107.6万平方米,环比3月上涨100万平方米;土地总成交价超过80亿元,环比3月上涨了73.3亿元,涨了11倍。进入5月份,太原土地市场新增土地供应15宗,新增面积71.2万平方米,相较4月下降44.51%;共有16宗土地成交,成交面积71.2万平方米,环比下降33.8%;土地成交总额约46.934亿元,环比下降41.33%。

  另外,根据山西省房地产业协会数据来看,全省土地市场稳步上涨。1月至4月,全省房地产开发企业土地购置面积27.3万平方米,同比增长3.1%,增幅比上年同期加快39.0个百分点;土地成交价款20.7亿元,同比增长93.2%,增幅比上年同期加快57.0个百分点;待开发土地面积631.7万平方米,同比增长27.0%,增幅比上年同期加快18.6个百分点。

  B 商品房销售量同比下滑

  相比火爆的土地市场,太原楼市今年成交却不尽如人意,尤其是动辄开盘十几亿元、二十多亿元的神盘难得一见。

  “去年上半年,开盘首日业绩超过10亿元的楼盘不在少数。众多楼盘将此业绩视为宣传卖点,要求合作媒体出专题、自家和各类合作乙方单位全员在个人微信朋友圈转发开盘业绩喜报。而今年,此类喜报的数量大幅减少,开盘业绩超过10亿元的楼盘屈指可数。从这个细节,可以看出今年太原楼市热度不够。”某业内人士告诉记者。

  记者综合整理相关数据发现,太原楼市上半年不论是成交额还是成交面积都有大幅回落。

  去年前六个月,太原商品房成交额526亿元,同比上涨28%;成交面积422万平方米,同比上涨0.42%。而2019年一季度太原商品房成交量却同比下降32%,销售面积131.91万平方米。进入4月供需旺季之后,太原商品住宅供应面积23.4万平方米,环比下降44%,同比下降64%;成交面积37.18万平方米,环比下降39%,同比下降33%。5月供应面积为59.7万平方米,环比4月上涨1.1倍,同比下降约38%;成交面积68.4万平方米,环比4月上涨83%,同比下降29%;成交均价12500元/平方米,环比下降6%,同比上涨7%。

  “1月至5月,太原楼市仅有个别楼盘业绩可观,大部分项目寻客难。”某楼盘相关负责人告诉记者。这种态势不仅出现在太原。

  记者查阅克而瑞数据发现,目前国内百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓,市场表现继续全面下行,整体销售规模较去年同期有所下滑。据悉,全国TOP50企业下滑幅度更为明显,权益销售规模较去年同期下滑了一成多,预计未来百强房企的整体销售仍将比较低迷。

  太原商品房成交量下降,主要有两个原因:首先是客观因素,4月份太原没有新项目开盘,供应量比成交量还要少,可供消费者选择购买楼盘有限。而5月份,太原入市项目共有10个,其中刚需、刚改楼盘占据半壁江山,市场供应增加,但是受调控影响,客户数量有限。

  业内人士表示,开发商会根据市场节奏调整营销及宣传策略。楼市行情走高,营销推广工作侧重品牌宣传,包括业绩海报、签约学校、政府视察都是宣传点,还有每年数千万元的硬广推广。而在竞争激烈、市场向下的情况下,带客成交是楼盘更看中的工作。

  “在竞争楼盘售楼处门口截客的恶性竞争现象,各楼盘销售团队已习以为常,别人也来,自己也去。比这更为恶劣的是,通过支付‘渠道费’将竞争楼盘置业顾问争取为自家楼盘的销售渠道,直接挖墙脚。”一位知情人士透露,不仅如此,名企大盘热衷在楼盘选择两至六家销售代理商及渠道商,人为造成内部销售竞争格局的同时,清洗所有渠道及竞争楼盘客户资源,“热销”的背后是异常残酷甚至大打出手的缺客状态。

  C 楼价水平较为稳定

  在寻客难、竞争激烈的同时,太原楼市销售价格保持稳中小升。

  最新数据显示,4月太原商品住宅成交价13200元/平方米,环比下降1%,同比上涨5%。这一价格和去年同期相比,较为稳定。“除少数热门地段、热门楼盘微涨外,太原房价今年基本稳定在这个水平。”业内人士表示。

  记者了解到,从前五个月的成交看,户型及成交价方面:80平方米至140平方米的户型,成交占比达到了72%。总价100万元以下户型畅销,但受到供应端影响,总成交额明显下降,占比仅13.5%;100万元至180万元之间的房子成交占比54%;而超过240万元成交价的房子,成交占比达到了12.5%。

  另外,从去年和今年5月的楼价地图中,也不难看出太原楼价的走势。以长风中心板块为例,2018年5月的调研成交楼价是15000元/平方米,2019年5月是14810元/平方米;龙城大街板块,2018年5月调研成交楼价为14900元/平方米,2019年5月为15722元/平方米;晋阳湖板块,2018年5月调研楼价为14900元/平方米,2019年5月为14395元/平方米。各个热点区会因主力楼盘定价高低,带动区域楼价行情。

  业内人士表示,因为土地、金融、开发等成本的增长,太原楼价水平仍以走涨为主,但是单盘的销售压力却只增未减。尤其是名企大盘的推盘并没有达到业绩预期、市场认可,会加重房企观望情绪,推后开盘期或降低供应量,销减营销投入,减少销售团队人数及薪资。

  据了解,太原二季度商品住宅供货量将会加大,主要集中在龙城大街、漪汾板块、南中环板块、环西南板块,80平方米至100平方米刚需房供应量将会加大,有购买需求的读者可以关注。

  D 三大热点板块值得关注

  在低迷市场中,仍然有较为活跃的板块值得关注。

  朗润智业数据显示,从太原热点板块商品房成交金额来看,太原南中环板块由于某楼盘入市,片区总成交金额达到了29亿元。在开盘供应的近千套房源中,成交600多套,开盘去化率达到了64%。该片区近期成交均价在15000元/平方米至16000元/平方米。

  其次是晋阳湖板块,同样周边有三个项目开盘,总成交金额为26亿元。主要贡献项目为保利西湖林语、恒大青云城以及泰禾金尊府,目前该板块均价为14600元/平方米。5月和6月,该板块山投青运城将入市,保利西湖林语加推,预计热度将会持续。

  而房价排名第一的热门板块——龙城大街板块,成交市场整体表现一般,主要是供应不足,成交受限,以成交金额16亿元排名第三。长风东板块、环西南板块、长风西板块、兴华街板块分列其后,成交金额在11亿元至16亿元之间。

  从成交和关注热点看,目前太原各板块的楼盘价格、品质高低不一。老城区板块内,购房者均比较注重生活气息、地处学区等因素;看中楼盘品质和未来发展潜力的,基本都选择热门区板块的楼盘。尽管太原近两年来土地供应量加大,但随着城中村改造推进,房源的后续供应在一定时间段将上升,品牌多、楼盘多、供货多将有利于买方市场。

  来源:山西晚报

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| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-06-13 11:53

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