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易手碧桂园服务 富力物业的百亿资本局

中国房地产网

2021-09-24 10:30

上市是不是最佳选择?

上市是不是最佳选择?

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文|梁笑梅


9月23日,港股地产板块出现回升势头,其中碧桂园服务(股票代码:06098.HK)涨幅排名港股前三,截至当天上午10时30分涨幅11.27%,报53.3港元。


资本市场的认可,与消息面上碧桂园服务拟斥资100亿元收购富力物业旗下资产的信息息息相关。交银方面发布观点称,这一收购再次印证该公司以并购持续推动盈利的能力,并表示“看好其强大的护城河及多引擎发展可在未来几年维持高增长,维持买入评级。”


碧桂园服务9月20日晚间公告,间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,拟以不超过100亿元人民币收购富力物业全资子公司富良环球。同时,间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。


碧桂园服务不超过100亿元的收购金由两部分组成,其中,对2021年现状部分的收购不超过70亿元,以及对未来0.66亿平方米面积输送承诺的30亿元组成。


碧桂园服务也对富力物业提出了业绩要求。在业绩方面,富力物业承诺,富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元,会计收入不低于42亿元,截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿平方米,总合约面积不低于1.27亿平方米。


就在5个月前,富力物业向港交所递交申请表,还差一个月或许就会等来上市好消息,为何在这个节点选择被收购?


在富力物业易手碧桂园服务这场百亿资本局背后,传递出的信息值得关注,近半年来,物业股估值回落,随着伯恩物业、阳光智博放弃IPO选择和大型一些物管企业合作,更多处于“腰部位”的物管企业也在考虑上市是否值得。物业板块抗周期化的内生特质,已面临新的考验。


流动性紧张缓解  向市场释放信心


贝壳研究院数据显示,截至2021年上半年,蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产等8家企业被划入“红档”。


不过,和去年年底相比,富力地产的“三道红线”有所改善。数据显示,2021年上半年剔除预收款后的资产负债率为74.9%、净负债率为123.5%、现金短债比为0.55。


“对于母公司富力地产而言,陷入流动性紧张局面以来一直在‘埋头卖自己手上的东西’,选择此时出售手中的优质资产富力物业,主要是缓解现金流压力、降低资产负债率,达到输血纾困的目的。”安恒泰物业常务副总经理王帅在接受中国房地产报记者采访时表示。


中国城市房地产研究院院长谢逸枫也持有同样的观点,“主要考虑到短期债务快到期。”


富力地产方面表示,执行董事李思廉及大股东张力与富力地产连同其附属公司沟通,将为富力地产连同其附属公司提供约80亿港元的股东资金,预计于未来一至两个月内完成。


可以看出,富力地产在缓解流动性紧张的同时,也向市场释放了信心。


公告显示,截至2021年6月30日,富良环球未经审核之综合净资产价值约为4.28亿元。富力物业于“2021中国物业服务百强企业”中排名第11位。截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为69.4百万平方米。其中,住宅物业的在管建筑面积为58.1百万平方米,商业物业的在管建筑面积为11.2百万平方米。


富力物业此前披露的招股书显示,2020年,公司营业收入为25.97亿元,除税后利润为2.4亿元。


富力地产在公告中提到,主要股东提供财务支持后,按现有可供使用现金,预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后,基于现行市价、可节省利息及到期情况,富力地产连同其附属公司会考虑回购长年期票据。


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数据来源:公开资料、乐居财经


上市是不是最佳选择?


今年4月26日,富力物业已经向港交所递交申请表,就差临门一脚,为何选择提前退赛?


按照港股半年的有效期来看,富力物业离上市还有一个月时间。


根据富力服务的招股书显示,富力物业2018年至2020年的收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元;对应毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元,整体毛利率逐年上涨,分别为14.9%、17.9%及24.8%;同期净利润分别为-1164万元、6383万元、2.39亿元。


王帅表示,富力物业放弃等待上市,转而选择被碧桂园服务收购。首先是碧桂园服务的收购对价和PE相对上市后可能获得的融资金额,有较大的吸引力。其次,目前港股上市物业企业处于股价低潮期,即使排队成功上市后也面临和今年新上市物管企业一样的股票破发压力。


不言而喻,现在的议价比早些时候更加合适。


如果是在一年多前,富力物业的身价仅值3亿余元。


事情是这样的:2020年4月,富力地产发布公告称,出售天力物业100%的股权予广州富星投资咨询有限公司(以下简称“富星投资”),代价约为3亿元。


这家叫富星投资的公司由李思廉与张力各自出资50%成立。富星投资成立后,还收购了富力地产旗下多家物业公司,例如大同恒富物业服务有限公司、天津华信物业管理有限公司,这两家公司的交易对价均为500万元。


而现在不同,碧桂园服务仅在第一阶段就会分三次付齐70亿元,换算成港元即为84亿港元。


公告显示,收购事项代价将由碧桂园物业香港以现金分两阶段(共四期)进行支付。第一阶段涉及70亿元,分为三期支付:第一期20亿元、第二期30亿元、第三期20亿元。第二阶段指第四期30亿元。订约双方已于9月17日在监管银行开设监管账户,且碧桂园物业香港已存入第一期代价。


碧桂园服务指出,收购事项将补充集团的业务,为集团加强特定区域(主要集中在一线、“新一线”及二线城市)的优势,并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围,提高公司区域规模经济效应,同时促进商业物业管理业务的发展。该收购事项将增强集团的市场影响及竞争力,有助于集团的长期稳定发展,稳固行业龙头地位。


同时,富力地产也将获股东的财务支持。


富力物业被收购消息发布的同日,富力地产也发布公告称,执行董事李思廉及大股东张力(简称“主要股东”)与富力地产连同其附属公司沟通,将为富力地产连同其附属公司提供约80亿港元的股东资金,预计于未来一至两个月内完成。

编辑:刘亚

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:碧桂园服务 富力物业
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