中房报·市场研究
A+
高层连续释放维稳信号 房地产迎来政策曙光?

中国房地产网

2021-10-25 11:04

文丨中房智库 苏志勇


高层一系列表态为噤若寒蝉的房地产市场带来阵阵暖意,机构普遍认为,下一步信贷政策或将出现实质性改善,房地产政策底的预期正逐步加强。


为稳定市场预期,9月底以来央行连续3次提到维护房地产市场健康发展。10月15日,央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上突出强调,“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”。10月20日,国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛致辞时表示,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”同日,央行行长易纲、央行副行长潘功胜亦表达了同样的维稳信号。潘功胜表示,金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定地维护房地产市场健康发展,维护住房消费的合法权益。


高层一系列表态为噤若寒蝉的房地产市场带来阵阵暖意,机构普遍认为,下一步信贷政策或将出现实质性改善,房地产政策的预期正逐步加强。


房地产数据全面回落,楼市下行风险隐现


近日,国家统计局陆续发布了1~9月份房地产开发投资和商品住宅销售价格数据。开发投资方面, 1~9月全国房地产开发投资112568亿元,同比增长8.8%,比1~8月份回落0.5个百分点,3月份以来连续7个月回落。国家统计局新闻发言人付凌晖表示,今年以来,通过完善房地产市场的长效机制,抑制不合理需求,推动刚性需求平稳释放,限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张,房地产市场总体上趋于平稳,房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。


投资增速的下滑对经济增长亦产生一定影响,据国家统计局数据,前三季度房地产增加值两年平均增长4.8%,比上半年回落了1.3个百分点。


开发企业到位资金方面,1~9月房地产开发企业到位资金151486亿元,同比增长11.1%。其中国内贷款18770亿元,下降8.4%,自6月开始进入下降通道以来已连续4个月持续下降;利用外资59亿元,下降36.9%;自筹资金47212亿元,增长6.1%;定金及预收款56689亿元,增长25.6%,个人按揭贷款24124亿元,增长10.7%。通过这一组数据可以看出,房企从银行获得开发贷款的难度越来越大,自筹资金、定金和预收款成为房企获取资金的最重要渠道。

image.png

image.png

image.png

商品房销售方面,1~9月商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%,其中住宅销售面积增长11.4%。商品房销售额134795亿元,同比增长16.6%,其中住宅销售额增长17.8%。前9个月的商品房销售数据总体尚好,但值得注意的是,9月全国商品房销售面积仅为16139万平方米,同比下滑13.2%;9月单月销售额15748亿元,同比下滑15.8%。从7月份开始已经出现了连续3个月的单月下滑,这也是引发市场担忧的重要原因。


商品房价格方面,9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅首次为负。9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平,二手住宅由上月上涨0.2%转为下降0.4%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平,二手住宅由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。70个大中城市中,超过一半城市新房房价环比下跌,超过7成城市二手房房价环比下跌,且下跌城市数迅速扩大。


监管部门密集表态,金融政策有望纠偏


连续出现的房企债务违约事件,以及土地市场和商品房市场骤然转冷引起业绩普遍担忧,也引发了高层对金融风险的关注。9月底以来,央行连续3次强调“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,同时要求银行应合理支持房企的新开工项目贷款,支持。


10月20日,刘鹤、郭树清、潘功胜等领导及金融高层在在2021年金融街论坛先后表态。刘鹤强调,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。潘功胜也表示,下一步,金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定地维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。


10月21日,国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,近年来银保监会牢牢坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚决贯彻落实房地产长效机制要求,促进房地产市场平稳健康发展。


刘忠瑞介绍,目前银保监会在房地产领域主要开展五方面工作:


一是督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。


二、保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。


三是因城施策,指导派出机构配合地方政府做好房地产调控,促进各地房地产市场平稳健康发展。


四、严肃惩治违法违规行为。银保监会会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,指导各地开展专项排查,做好违规问题的整改问责,经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查,对发现的违规行为依法进行处罚。


五、稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度,研究细化金融支持措施,会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。


分析金融监管高层一系列表态,大致可以透露出以下几方面信息:


01 房企个案风险总体可控,但也要避免其风险传染至其他房地产企业和金融部门,同时要保护好购房者的合法权益。


意味着不会因为个别房企的风险而调整房地产调控方向、出台大力度“救市”措施。主要任务还是修复市场情绪,恢复对行业健康发展的信心,同时对个别房企风险进行隔离,依法依规处置不良资产和债务,保证项目的正常运转和项目交付,避免出现项目烂尾。


02 房地产金融政策在理解和执行中存在偏差,需要纠偏。


中国人民银行金融市场司司长邹澜10月15日在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。对此,银保监会表示,将指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。


个贷方面,由于对银行信贷的集中度管理,今年以来多数银行收紧了住房贷款发放额度,放款速度也大幅延长,严重影响了住房消费,同时制约了房企的资金回笼。针对这一情况,银保监会近期也表示,将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。


03 保障房REITs试点将加速推进。


今年7月,国家发改委发布《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(简称“958号文”)明确将“保障性租赁住房”纳入我国公募REITs试点范围。根据银保监会的表述,目前会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。试点的落地将进一步拓宽直接融资渠道,有效缓解房企融资压力。


金融高层的密集表态对市场也产生了立竿见影的效果。再融资方面,10月20日,北京住总获批发行10亿元中期票据, 其中5亿元募集资金拟用于偿还“21京住总SCP001”超短期融资券,剩余5亿元用于偿还到期借款。同一天,天津城投获批发行10亿元超短期融资券,发行期限为120天,募集资金全部用于偿还天津城投本部存量债务。个贷方面,一些地方贷款审批放款有所提速,首套房贷利率也出现松动迹象。

编辑:刘亚

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:房地产政策
0
1
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP