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壮丽70年·共和国地产印迹访谈系列|中国房改推动者顾云昌: 房地产健康发展必须“龙凤呈祥”
他是中国房地产资深研究者、带头人,国家房改方案的主要执笔人之一。
人物特写  2019-09-11 20:50
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他是中国房地产资深研究者、带头人,国家房改方案的主要执笔人之一。

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写在前面

他是中国房地产资深研究者、带头人,国家房改方案的主要执笔人之一。1966年毕业于同济大学城市规划专业,上世纪80年代初起,组织并参加了住宅商品化、城市土地制度、住房金融、住房消费、技术政策和小康住宅产业政策等国家重大项目研究,两次获得国家科技进步一等奖。

40年来,作为房地产发展的亲历者、见证者、推动者,他始终积极为房地产健康发展建言献策、厘清方向。

|中房报记者 许倩 北京报道

在大部分人的记忆里,中国房地产的历史应该是从1998年房改开始的。这一年,中央宣布取消福利分房,全面开启住宅商品化的时代。但鲜为人知的是,虽然1998年房改方案从酝酿到出台的时间并不长,但却是汲取了自改革开放以来近20年试点研究的成果。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌,是这一全过程的见证者、亲历者与推动者。

“我这一辈子和房地产很有缘分,我是一个非常幸运的人,遇上这么一个伟大的时代,从事这么一项伟大的事业。”顾云昌如是说。

他和房地产的缘分从大学之际就已结下。

1966年顾云昌毕业于同济大学城市规划专业,当时全国学城市规划专业的只有同济大学一个班级里的三十几个人(另有11人为越南留学生)。大学一年级时的一次实习,顾云昌参观了当时上海的很多房子,有被称作“滚地龙”的棚户区,有简单的民房、老式的里弄、新式的里弄,还有解放初期建的工人新村。尤其是简陋的棚户区对他触动很大,“我是搞规划设计的,将来要把城市规划好,首先要把老百姓的房子规划好、设计好,这是我心目中的理想。”

但未出校门便赶上文化大革命,毕业后他被分配到了陕西一家建筑公司,和工人同吃同住同劳动,后来在政工部门工作了几年。这十几年身处基层的历程,让他切身了解到中国的住房是什么样子,为其日后的房地产理论研究工作打下了好的基础。

1978年十一届三中全会召开,中国迎来改革开放的历史性伟大转折,新的时代呼唤人才。这一时期顾云昌进入国家建委、国家城建总局房地产住宅局工作,从此走上了中国房改与房地产发展的研究与推动之路。

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全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌。

在1998年之前的近20年里,顾云昌始终在探寻房改之路。从上世纪八十年代初开始,他开展与参与的房地产改革方面的调研与研讨会“多得数不过来”,直至参加1997年至1998年住房制度改革方案制定全过程,成为房改方案的主要执笔人之一。

在推动房改的过程中,他的某些文章和观点也曾受到质疑和批评甚至批判。但时间可以证明一切,也可以验证一切。在顾云昌看来,房改无疑是中国最成功的改革之一。一方面,老百姓住房解决得很快,1978年至2018年40年间,中国城市人口从1.8亿增至 8.1亿的同时,人均住房建筑面积从7平方米增加到了39平方米。另一方面,城市面貌日新月异,中国GDP快速增长,这些都和房地产密切相关。这期间,购房者对中国城市建设和经济增长作出了贡献。

1998年房改之后的20多年里,他亦从未缺席,时刻关注市场变化,为房地产健康发展建言献策,厘清方向。他善于用形象的比喻与浅显易懂的表达,以深入浅出的方式将复杂的房地产问题剖析开来。他曾将中国房地产问题比作一把火,一匹马,一只狼。在中国经济处于低迷之际,中国住房改革及房地产发展起到了一把火的作用,房地产成为国民经济新的增长点;房地产还是拉动经济的一匹骏马,拉动了上下游几十个行业的发展;但同时,房地产市场如果把控不好,会成为损害经济的一匹狼。

“要高度警惕房地产这匹‘狼’会出来咬人。现在我国对楼市的调控,就是为了防控房价过快上涨,防控一匹‘狼’的产生。”顾云昌说。

20年住房改革试点研究

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20年前,中国住房制度改革方案出台之后,顾云昌参会并接受记者采访。

1978年,中国正式启动期盼已久的改革开放,这一年,中央同步推进住房改革工作。

邓小平在1978年视察大庆、北京新建公寓住宅楼时提出“解决住房问题能不能路子宽些,譬如,允许私人建房或者私建公助,分期付款”。——邓小平提出的探索住房问题出路拉开了中国房改序幕。

那个时候,住房已经成为严重的社会问题,住房严重短缺、分配不均成为当时中国住房问题的真实写照。数据显示,1978年城镇人均住房居住面积只有3.6平方米,而1949年解放初期人均居住面积为4.5平方米,也就是说,30年过去了人均住房面积不仅没有增加反而减少了。

“为什么会这样?国家当时要先解决吃饱穿暖的问题,还顾不上也没有钱来发展住房,而1978年城镇人口比解放初期人口增加了,但是房子没盖多少,而且有些住房越来越破,就拆掉了。”顾云昌回忆道,所以当时邓小平提出,力争到1985年使我们人均住房居住面积达到5平方米。

当时国家城建总局房产住宅局刚刚组建,没有懂得规划的人,领导就把顾云昌从规划局调入房产住宅局,开始参与、调研和起草有关政策文件,从此他成为国家第一批研究住房政策和房地产改革理论的参与者。

为解决住房问题,当时国家提出发挥4个积极性的决定,即发挥国家、地方、企业单位和个人积极性,共同解决住房问题。顾云昌说,这是住房制度改革之前我们国家作出的最重要的决定之一。

这之后,中国的住宅建设如雨后春笋般多了起来。顾云昌说,“春笋”中长得最快的是企业建房,工厂、大学里面的空地都盖上了房子;最后个人也开始建房,但是个人积极性发挥得并不理想。

在1980年春天,邓小平有一个内部讲话,主旨是“房子可以租也可以卖,新房和老房都可以出售”。此后,从国务院到建设部再到城建局,一直在做试点和理论研究。

1981年,西安试点由国家补贴将新房卖给个人,顾云昌去当地做了调研。他回忆道,当时西安大概盖了几百套房子,开价150元/平方米,只卖掉了三分之一。对此,顾云昌专门召集买房者开会讨论,有个体户、专家教授,还有一些收入较高的群体。他们非常认同这样的做法,但是觉得房价太贵,能不能降到100元/平方米?“我们回来写了报告,后来将这个价格从150元/平方米降到100元/平方米,几百套房全卖光了。”

在全款买房试点行不通后,1983年,常州、四平等城市实行了“三三制”建房,个人、政府、单位各出三分之一购房款,但并没有大规模推行下去。

如何解决中国住房问题?1983年12月9日,中国住宅问题研究会成立,这是一个由国家政府机构主导的学术研究机构,也就是后来的中国房地产及住宅研究会,现改为中国房地产研究会。

作为中国住宅问题研究会的主要筹建者,顾云昌开始主抓研究会工作,为配合国家住房政策的制定及房地产改革的推进,每年都要组织很多全国性的关于住房问题的研讨会,会议多得数不清。

“最开始探讨的是住宅属性问题。”顾云昌说,住宅到底是商品还是福利品?传统观点认为,住宅是福利品,还有一种观点认为住宅是商品,当时这一观点被认为不可理喻;还有一种观点认为既是商品又是福利品。这个问题一直讨论了多年,在上世纪80年代中期,才定下来一个基调,那就是住宅要走商品化道路。这一结论是经过各大科研院校、研究机构、政府部门经过多年共同研究的结果,也是房改起步和前期酝酿阶段。但商品化道路怎么走,各方分歧很大。

“我到现在也认为住宅是商品,但由于住宅的价格最高,不可能所有人都能通过商品房渠道买得起或住得起住房,所以一定要对部分群体的住房进行保障,这种保障就带有福利性,但这种福利性与过去低房租的福利是两个概念,应该叫‘保障性’。”顾云昌说。

1985年至1986年,住房问题进入“提租补贴”改革的新阶段。烟台、蚌埠等地打响了“提租补贴”试点“第一枪”。顾云昌回忆,那个方案是以提高租金为主要做法的住房改革。当时公有住房存在的问题是租金太低,不能养房;当时每平方米月租金1毛钱,而住房维修费、管理费两项最基本费用一个月每平方米3毛钱,收来的租金连管理费都无法覆盖,导致整个房地产部门是赔本的,房子盖得越多越赔钱。“国家经济不发达,地方财政收入也不多,不可能在这样的情况下形成良性循环。所以,我们当时研究提高房租的方案。但矛盾点是,老百姓收入很低,需要有住房补贴,所以从租金改革入手提出了租金补贴方案。”

顾云昌说,烟台、蚌埠开始做试点,取得了一定成效。那时他们还引进了德国住宅银行配合,但后来发现这个方案想得很周到但在实践中行不通。住公房的人群给补贴,但是补贴的钱从哪里来?有的工厂连工资都发不出来,哪有钱来补贴?没有钱,这个改革就没法转动起来,所以试点一两年后,这个方案实际上也就停下来了。

中国住房制度改革到底怎么改法?当时又陷入了难题。这个时期,顾云昌从房地产住宅局调到了建设部城镇住宅研究所,“当时根据部里要求招了很多新毕业的大学生和各种研究人才,当时我雄心勃勃,一定要好好地在房地产住宅发展上做出贡献。我们当时根据长期对中国和世界的住宅问题研究的经验和体会,提出增量改革方案,就是对每年新增住宅提高租金,最后实现住宅的维修管理费良性循环;老房还是用老办法。国家启动起来难度比较小一点。”

当时,这个方案曾得到国家最高领导人的认同,但因一些原因未能进行下去。1988年,国务院有关领导提出从出售旧公房入手进行房改,为此,顾云昌还写了一篇关于旧公房出售的文章,提出“住房自有化”。这被当时有些人理解成鼓吹“住房自由化”,并对他的观点进行抨击。

直到1991年底房改工作会议又明确提出卖公房,并把德国、英国、新加坡、中国香港的住房制度方案综合起来考虑,但是没有执行又刹车了。反对的人认为这一方案涉及国有资产流失,使得改革的合理性受到质疑。后来及时采取措施,卖旧公房的问题暂时不推进。至此,我国住房制度改革方案都没有取得突破性进展。

在1998年以前,我国曾经进行了多项房改探索,多地房改试点,以提高房租提租补贴为主要思路的改革方案,也有以出售旧公房为主要思路的改革方案,但由于缺乏改革经验,加上传统思想观念和体制很顽固等种种矛盾,并没有取得突破性进展。

成就、遗憾与反思

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2003年,顾云昌赴美,与美国房地产业协会会长会面。

转折点在1998年。

“1998年对我来说是一个终身难忘的时间段。”顾云昌说,这个时期,恰逢1997年亚洲金融危机,中国经济处于低潮期,国家领导人对于房改的决心非常坚决。而经过此前近20年住房改革试点的经验教训铺垫,房改推出的时机终于成熟了。

时任国务院副总理朱镕基提出,要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点。而要成就这“两点”,必须大力推进城市住房制度改革。1998年3月,朱镕基正式将“住房商品化”列为新政府五大近期改革目标之一,并明确规定了时间表。

1997年国庆前,新一届全国住房制度改革领导小组正式成立,原建设部部长任组长,由发改委、财政部、建设部、银行、土地等相关管理部门共同参与。当时,顾云昌是房改小组领导下的房改方案的主要执笔人之一。从1997年9月份开始直到1998年房改方案出台,共经历了半年多时间的研讨、起草和不断修改的过程。1998年6月15日,全国房改工作会议召开,1998年7月3日,房改“23号文”正式下发,方案宣布:全国范围内城市住房停止实物分配,实行货币化分配。

“不仅中国改革开放的总设计师是邓小平,中国房地产改革的总设计师也是邓小平。”顾云昌说,实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平1980年关于住房和建筑问题的讲话来做的,他在1978年就说,要动员个人手里的钱解决住房问题,个人建房可以,买房也可以。到了1980年的时候他又说,要鼓励大家买房,新房可以卖,旧房也可以卖。可以一次付款,也可以分期付款,对于低收入者给予补贴、抵押贷款等。这实际上把我们房地产住房分配体制进行了彻底改革,即原来是住房实物分配,后来则是住房货币化分配。

顾云昌将房改方案总结为4个轮子,第一个轮子是分配制度改革,改变了过去的实物分配为货币分配。第二个轮子是供给制度改革,由过去由国家、企业供应,变成了对不同收入家庭采用不同住房供应制度,低收入家庭提供廉租房,中低收入家庭提供经济适用房,中高收入家庭提供商品房。第三个轮子是房地产市场制度的建立和完善,开放二手房市场,全面启动房地产市场的各个环节。第四个轮子是房地产金融体系的建立和启动。发展房地产金融,特别是个人住房抵押贷款,使中国的住房制度发生了一个质的变化。

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顾云昌在中美房地产研讨会上。

在顾云昌看来,尽管房改成功了,现在回过头看有一些意想不到的事情,比如,原来反复纠缠、非常难办的、恨不得吵架的事情,诸如购房补贴在真正实施中反而没有想象得那么难,很快就推进了。相反,当时认为很容易的事情,比如供应体制的改革、经济适用住房的建设,现在看来问题还不少。“当时设计的时候没有考虑得那么细,也没想到会遇到执行当中许许多多的问题。现在看来,尽管我们的保障房盖了不少,但精准度不够,而且当中还出现了寻租行为、违规行为。”

在房改初期,许多城市对购买经济适用住房的人群没有限制。顾云昌曾专门对此做过调研。当年在北京等地的经济适用住房是敞开供应,只要有钱就可以买。但在厦门、常熟等地,严格限制经济适用住房的购买群体及面积,只供应给中低收入家庭。

“在长沙及东北一些城市,经济适用住房的开发建造量占到住房总量的60%以上。从中央到地方很多人担心房子没有人买怎么办?想到的是先卖了再说。毕竟当时的主导思想是希望通过房改拉动经济增长,拉动基建规模,拉动购买力。”顾云昌回忆称。

房改推出后,有些人对由单位福利分房变为个人购房不能理解;对于住房贷款,更是难以接受。为鼓励人们买房,当时顾云昌讲了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,大致是这样的——一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂,中国老太太垂头丧气地说:“过了一辈子苦日子,刚攒够钱买了一套房,本来要享享清福,可是没住几天却来到了天堂。”美国老太太却喜滋滋地说:“我是住了一辈子的好房子,还了一辈子的债,刚还完,也来到了这里”——这个对话形象地说明,通过住房贷款解决住房问题要比攒钱买房划算。

“社会化完全开放的住房市场始于2000年。”顾云昌说,一旦大家醒悟过来了,接受了,就形成了房地产的购房热潮,2001年、2002年出现了房价上升最快的城市杭州。为什么杭州房价涨那么快?杭州主要是民营经济多,个人财富比较多,浙江人、台州人、温州人富起来了。且苏杭有“天堂”之称,也吸引了有钱人前去投资。当时杭州还有一个特别的现象,叫“饥饿供地”,每年供应土地不多,供应的楼盘不多,但是需求很大,房价自然上涨很快。这引起了当时中央的密切关注。直到2003年后,上海房价涨幅超过了杭州。

2003年,上海、广州、深圳等大城市房地产市场热了起来,2004年后涨价势头逐步蔓延到了其他大城市和全国中小城市。顾云昌认为,房价快涨与土地市场“8·31大限”有关,政策要求从2004年8月31日起,所有经营性土地一律都要公开招标或竞价出让,各城市不得再以协议方式出让土地。“8·31大限”后土地价格开始上涨。加上居民购房热情高涨,住房市场出现供不应求,不断推动各地房价上涨。2004年,时任国务院总理的温家宝提出收紧两根(银根、地根),但楼市调控并未挡住房价上涨的步伐。

“房价高涨不是房改带来的直接结果。”顾云昌认为,其背后的推手是市场供求关系。深层次来看,房价上涨又与货币超发、土地财政、土地错配、个人投资渠道狭窄有着重要关系。当然不排除有些开发商、中介在背后炒作,但仅仅这一个原因是不够的。

房地产健康发展与时代新使命

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10年前,顾云昌在考察房地产的一个楼盘。

“当前中国楼市调控的最终目的就是把房价稳定下来。实际上通过市场手段调整供求关系是稳房价的有效举措,但市场手段往往不可能一蹴而就,所以有些城市根据当地房地产市场特性还采取了一些行政手段。”顾云昌认为,在当前情况下,采取一定行政手段是可以理解的,但应尽可能使用市场手段调控楼市,少用行政手段。同时,他认为国家提出的“因城施策”“一城一策”是完全正确的。

在顾云昌看来,过去楼市调控主要是调控需求,市场好的时候遏制需求,低迷的时候通过货币化补贴、政府奖励等手段鼓励买房。但市场经济是供求关系双方作用的结果,要让房价稳定下来,既要从需求端更要从供给端发力做好房地产调控,所以国家提出供给侧结构性改革非常重要。

他不希望在房地产市场调控中过多使用行政手段,特别是限价这些纯粹的行政干预手段。顾云昌发现,如果把限价限到成本价以下,开发商和供应商不可能做好房子,他们会通过偷工减料或者降低档次来开发房地产,中国不缺差房子,而是缺少高质量房子。可以看到,有些城市在限价下出现几万人排队买几千套房子的现象,本来不炒房的人也加入了炒房队伍,这与“房子是用来住的,不是用来炒的”是完全相悖的。

他建议,决策部门对“限价”问题要慎重考虑,能不限价就不要限价,限价的做法也不符合市场经济商品房的法则。

怎样促进房地产市场的健康发展?顾云昌认为,要把短期调控与长效机制有效结合起来,而房地产市场长效机制建设要做到“三加一”,即市场体系和住房保障体系要结合起来,两个体系都要完善,同时,货币金融、土地制度、税收机制三方面都要完善,才能够真正形成长效机制。

中国房地产发展空间还很大,顾云昌认为,我国常住人口城市化水平只有60%,户籍人口城镇化率还不到45%,要达到户籍人口70%的城镇化率,还有一二十年的路要走。许许多多的老旧社区还在等待改善。进入老年社会以后,居家养老在住宅产业里也会变得非常重要。新兴产业地产方面要做的事情更多,空间很大,现在很难计算到底这里面有多少增加值。

顾云昌将住宅地产比作“龙”,新兴产业地产比作“凤”。他说,中国房地产正经历龙腾万里、凤凰起舞的阶段。房地产要健康发展,须做到“龙凤呈祥”,这是时代赋予房地产的新命题。

他说,实际上,在1998年之前住宅地产就开始萌动,但很长时间这条龙没有睡醒;由于住房制度改革这条巨龙被激活了,成为拉动中国经济新的增长点和新的消费热点。但由于总量大、能量大、调控多、争议大,社会对房地产的认识还不一致,甚至将房地产说成是虚拟经济。实际上房地产是实实在在的实体经济,是众多制造业的总装工厂,这条巨龙平稳健康发展是我们追求的目标。

他给新兴产业地产下的定义则为“凤凰起舞”。他表示,文化、旅游、健康、体育、教育、养老等产业都离不开房地产,这些地产形成了“凤凰”。“凤”是为生产性服务的载体和地产,为生活性服务的就是“凰”,合在一起就是凤凰。凤凰起舞了,实际上将是我们追求的美好生活的综合体,是我们房地产发展的新天地。

他说,房地产不仅要解决居住问题,还要解决旅居养老,解决老百姓日常精神生活的方方面面,全面提高老百姓生活质量。这意味着,开发商的眼光要更开阔,要团结上下游产业一起来做这件事。中国房地产要“龙凤呈祥”,这是摆在我们这一代房地产企业面前的一个重大任务。

时代的轨迹不会停止运转,房地产的使命还没有完结。站在新的起点,房地产正踏上新的征程。


| 许倩 | 编辑:本站编辑| 2019-09-11 20:50

标签:顾云昌
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