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业主有据可依 维权该理直气壮
买房故事  2019-08-01 15:16
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  经济适用房

  秋季是北方各地交房旺季,旺季来临之前,记者了解发现,太原今年三季度将有近10个楼盘陆续交房。不过,因为房企售房时描绘的项目交付愿景和业主期待过于完美,交房之时也是业主投诉维权高发之日。

  在品牌房企主导楼市、业主对美好居所要求不断提高的当下,太原因交房产生的业主投诉维权内容,也从过去“延迟交房”“任意变更规划”“证件办理迟缓”等基础性维权问题,升级为“精装不精”“花园不美”“楼道不宽”“大门不大”“道路不通”“瓷(墙)砖不贵”等附加值上。而此类维权,尤其是针对小区公共空间交付过于“朴素”“应付”的维权,却是业主最难获得支持的投诉。综合太原近期发生的收房维权典型案例,记者特别采访了北京中伦文德太原律师事务所副主任张秋峰律师,为收房及购房业主判断是否被侵权,如何正确维权提供了清晰可行的方案。

  案例一:

  收房不认真后期维权问题多

  刚刚开始对新房进行软装的王女士,7月30日给记者打来电话。王女士购买的太原某品牌房企汾西精装房项目,家中刚贴完壁纸的一面墙上出现了一条宽约5毫米、长达1.5米裂缝,直接导致壁纸也出现了裂缝和皱褶。王女士找到物业,希望房企及物业公司将墙面无偿修复,并赔偿其壁纸的铺装费用。

  房企态度:不支持王女士的诉求。如需物业修补裂缝,需要王女士自己先把墙面恢复原状,并承担所有费用。理由是如此明显的墙面裂缝,在收房时业主并未提出,无法认定是何原因造成裂缝。而且房屋在壁纸施工前,工人应该看出问题并告知业主,这与壁纸工人的工作流程、服务态度也有必然关系。房企和物业不愿意当冤大头。

  律师解读:购房者购买房屋都会与开发商签订商品房买卖合同,出现纠纷时,司法机构调解、判决的依据是合同及法律条款。商品房买卖合同中购房者应该与开发商就住宅工程保修范围和保修期、双方对工程质量争议的解决方式进行明确约定。

  在合同约定的保修期内房屋出现质量问题,应由开发商承担保修责任,购房者可以要求开发商进行维修、赔偿,如果房屋的质量问题使买房者不能居住使用的,购房者可以单方面要求解除合同。

  同时,如果由于在保修期内房屋质量存在问题,对其进行维修时造成家装工程及业主置办的家居、家具损坏,可以要求开发商进行赔偿。

  业主在购买精装房签约时,可参考品牌房企或家装公司的交房售后标准补充合同内容,将精装房的建材品牌、规格、型号、保修条款明确在合同中。

  业内观点:按王女士及房企、物业所说,这个房子在交房收房时,业主可能因为缺乏经验及专业知识,并没有仔细勘验房屋质量,这也是许多业主常出现的因收房疏忽造成后期投诉维权被动的问题。

  房子交付手续办理完毕,双方签字之后,就认定为房子质量合格。之后再发生问题,按照谁主张谁举证的原则,应该由问题提出方邀请有专业资质的机构认定墙屋裂缝出现的原因,依法主张诉求。

  但在实际情况中,房企的建筑装修品质和售后服务参差不齐,像王女士这样的投诉责任认定有一定操作难度,也给业主带来困惑,容易产生对项目的品质和房企品牌的不信任。

  所以,业主口碑好的房企往往会从业主角度出发,尽量满足业主诉求。而有些房企采取的态度就是不管不问,甚至死磕到底,遇到强势业主双方只能互怼、对簿公堂。

  案例二:

  豪宅不豪 业主有苦投诉难

  今年6月中旬,购买了某品牌项目的孙先生和众多业主,在该品牌举办品牌发布会之际,一同赶到现场集体维权。孙先生和众多业主认为,他们在2016年、2017年购房之时,这个项目的单价高达8000多元,是晋中市最贵的楼盘。

  即使无法与太原最贵楼盘星河湾对标,至少也应该做到大门气派、单元厅舒适敞亮、楼道能容下家具搬运,所谓其它楼盘应有的新风系统、智能物管、数字安保等系统应该一应俱全。但让业主失望的是,业主能看到的公共区间建设装修,房企用的都是国标基础款建材。

  因为楼道空间有限,部分住户的门与安全门打架;新风系统百叶出风口,市面上大部分的材料是铝质,这个项目的出风口却选用价格低廉的木质产品;小区大门的即视感与售楼处沙盘、效果图所展示的质感相差太多;建筑外立面的石材不是天然石材,是仿石材。“明明买的是豪宅,却变成了经济适用房的标准。”孙先生说。

  房企态度:小区内所有建筑、绿地、公共空间的建设均符合规划、设计,且经过了政府职能部门的审核,并有第三方监理公司审核认定合格;极小部分的局部改动,是应相关部门审查整改意见,所作的合理调整;施工单位所使用的建材,全部是正规合格产品,符合国家生产技术标准、环保标准。

  律师解读:对于这一问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”“因此,开发商的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,最后交房的时候相关设施不符合开发商所作的具体明确的说明和允诺,则买房人可以要求开发商承担违约责任。”

  业内观点:这起投诉也是太原诸多品牌房企都曾遇到的业主投诉。这是因房企营销宣传不务实、不真诚而带来交房实情与业主期待值差异过大造成的。

  事实上,从房企销售的营销角度考虑,一定会为业主呈现项目物超所值的优秀一面;而从经营利润角度考虑,为压缩节约成本,房企使用的各类建材会选择物美价廉、符合国家标准的基础款。

  如果房企售房时,在合同、宣传及展示资料、样板间内并无明确约定,大门多高多宽材质几何、出风口是铝质还是木质、建筑外立面是天然稀缺石材还是仿石材,那么使用国标合格产品也是合理的。

  通常而言,“一文价钱一文货”“好马配好鞍”,房企在制定项目售价时,一定会权衡、匹配项目定位和市场接受度。价高的豪宅每个细节也会配制相应高端的产品,尤其在工艺上所注入的艺术创作和投入,无法用通用的标准去衡量。以高价售房,却配置廉价的建材及粗放式施工,是对项目品牌的慢性伤害,不利于后期产品销售。而消费者和业主也应纠正心态,心理预期无法作为维权凭据。

  案例三:

  业主个人利益不得损害公共利益

  已经收房多年的赵女士,直到今日还与一众业主投诉房企,通过各种途径寻找省内外媒体曝光房企来维权。原来,赵女士购房时,置业顾问称她所购买的楼,有属于全栋业主的独立花园。这个花园的东侧会开 一扇门,通向与项目一墙之隔的市政花园。但项目交房后,花园变小了,通向公园的门也没有了。赵女士当初购房是冲着与公园相邻,但现在去公园只得绕行。

  房企态度:赵女士所购楼栋的花园与公园相接,是当年规划的美好设想,但尚未获得职能部门的规划审批,也未体现在合同约定中。项目建设过程中因严格执行国家规划及相关法律,所以才调整了花园的面积及东侧门的设计。双方协调几年来,我们曾答应赵女士,可以全款为她办理退房,但因房子升值40%,地段稀缺,赵女士又不肯退房,却四处抹黑我们,找职能部门投诉。如果赵女士继续恶意维权,我们将起诉其诽谤,并要求她对我们品牌造成的名誉伤害进行赔偿。

  律师解读:公园属于公共绿地,小区业主等少部分人不可私占。政府对开发商勒令整改也是因为这个项目侵占公共绿地。需要注意的是:小区花园东侧有门直接通向一墙之隔的市政公园的承诺违反了法律、行政法规的效力性强制性规定,该承诺是无法律约束力的。购房者以该房企无法律约束力的承诺,向法院或者仲裁机构主张要求房企承担违约责任,将依法不能得到支持。若房企的销售广告和宣传资料承诺的小区花园面积与实际建成的面积不符,业主可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,要求房企承担违约责任。

  另外,《商品房销售管理》中有规定,商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更,开发商应当通知购房者。购房者有权在接到通知后做出是否退房的选择。开发商未在规定时限内通知购房者的,购房者有权退房;购房者退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  业内观点:我国商品房多为预售,所以在业主等待收房、房企建房的过程中,会因国家及地方政府对建筑业、地产业相关行业规范进行小范围修改订正,以及规划设计审查不合格所做出的一些整改。发生变更后,房企应该及时通知业主,由业主决定是否退房。无论业主愿不愿退房,可以与房企协商赔偿事宜,赔偿的范围、额度、方式得合法合理合情,不能突破国家法津法规、行业标准。

  收房验房小贴士

  第一步:查验房屋资料:查验房屋有无《建设工程竣工验收备案表》与《房屋土地测绘技术报告书》原件,若有,则进行第二步。

  第二步:进行验收:在会同开发商委派的专人进行验收的过程中,向开发商提出所发现的房屋、小区配套设施、设备、绿化等方面的质量问题和不符合《商品房买卖合同》约定的事项,由开发商进行汇总登记,对于质量问题要求开发商限期解决;对于违反合同约定的事项,要求开发商承担相应的违约责任。

  第三步:开发商解决了汇总的质量问题并且承担了可能存在的违约责任后,签署《入住交接单》,领取《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》原件;签署《业主公约》、交纳物业管理服务费;收取房屋钥匙、小区门钥匙单元门钥匙、预付费电卡等。

  需要提醒业主的是,收房应该带齐收房通知书、业主身份证复印件、房款收据等单据、商品房买卖合同等。开发商及物业需要提供的资料主要有《建设工程竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  业主收房验房时应该根据合同约定主要留意7大问题:看合同核面积;用卷尺测层高;查下水看漏堵;榔头轻敲听空裂;墙面不滴水无裂缝;门窗灵活听隔音;拉断电闸看分路。主体建筑是否合格有监理公司及建筑质监职能部门负责,在相关部门确定项目建设竣工合格后,开发商才能给业主出具《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证件、资料。

  来源:山西晚报

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| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-08-01 15:16

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