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中海地产重仓拿地的背后
中海能否坚持自己的节奏,重回曾经的巅峰时期,这还有待时间的考验。
公司  2019-10-17 19:31
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中海能否坚持自己的节奏,重回曾经的巅峰时期,这还有待时间的考验。

熊俊萍/文

提前锁定年度销售目标,加速拿地布局,历史上的“盈利王”中海地产正有复苏的迹象。10月12日,中国房地产报记者在对中海地产的管理人员进行采访时,据透露,由于中海的规模在增大,对于土储的需求也在增大,且在多数房企缺少资金而中海资金充裕的情况下,中海成功拿到地的概率便大得多;并且随着中海的战略调整比此前清晰,实行了“982”三种业务层次,住宅开发占据90%的业务比例,仍然为集团近年来的重点,因此持续拿地补仓类似工厂对原材料的采购,对生产是重中之重。

10月8日晚间,中海地产披露9月销售业绩。今年9月,公司合约物业销售金额约为340.66亿港元,相应的已售楼面面积约为157.44万平方米。截至9月底,中海地产已完成全年销售目标的83%。

除此,中海地产近期的拿地动作也相当频繁,仅9月,就在天津、西安、长春、北京和上海收购了五幅地块,应占楼面面积合共约828072.57平方米,花费约84.39亿元人民币。

业绩稳中有升,拿地步伐加快,并主要重仓全国一线及核心城市,一向被贴上央企稳健标签的中海地产近来的表现确实令人刮目相看,尤其是在行业调控、融资渠道紧缩,多家房企宣布停止拿地的大局之下。

重仓拿地,中海到底有着怎样的拿地及土储布局等逻辑,对此,中国房地产报记者于10月12日对中海地产的管理人员进行了采访。

中海地产逆势拿地,重仓一线及强二线城市

今年9月,中海地产合约物业销售金额约为340.66亿港元,相应的已售楼面面积约为157.44万平方米。从今年中海地产的单月销售数据来看,数据均不俗,6月销售业绩更是达到511.85亿港元,9月的340.66亿港元是年内第二高的单月业绩,其余每月均达到300亿港元。

前9个月,中海地产的累计合约物业销售约为2902.17亿港元,同比增幅约三成;相应的累计已售楼面面积约为1375.94万平方米,同比增长11.71%。据2018年及2019年上半年数据,中海的销售金额,同比增速均保持在近30%。

2019年上半年,中海地产宣布全年的销售目标3500亿港元,据此计算,截至今年9月底,中海地产已完成全年度销售目标的82.9%。

除了业绩的稳定上涨,做派保守的中海地产近期的拿地动作也让人刮目相看,比起前几年的保守,它已然成为一匹“黑马”,拿地的激进有目共睹。仅在9月,中海就在天津、西安、长春、北京和上海收购了五幅地块,应占楼面面积合共约82.81万平方米,应付土地出让金约为84.39亿元人民币。累计前9月,中海已斥资990.84亿元人民币拿地。

另外,中海还重仓香港和北京。9月25日,中海拿下北京大兴区瀛海地块已是其年内第三次在帝都落子,三块地共斥资156.5亿元人民币。另外,中海的目光也同样落在全国其他一线城市上:在广深,中海以54亿元斩获深圳光明区项目,又斥资33.57亿元在广州热点板块连拿两地,而这两区域,对于中海来说,此前一直处于土储告急的状态。

资金充裕拍地有优势 不考虑溢价率

在行业调控、融资渠道紧缩,多数房企因资金紧张而宣布暂停或暂缓拿地的大局之下,中海地产却持续重仓拿地,是否意味着中海的战略从保守调整为激进?

公司一名高管透露,中海今年规划的拿地资金是1350亿港元,任何一家大的房企都会根据自己的销售目标、回款状况,制定拿地目标;而中海的规模一直在稳健地增长,因此作为原材料的土地的需求量也在增长,在土地储备已经严重不够的情况下,必须加紧补仓。

对于九月份拿下五块地,中海地产的高管向中国房地产报记者介绍:“这本身没有特别的计划,哪里有中海认为需要的地块,拍地时中海就会去参加,觉得合适了就会计划买下。”

另外,他解释道:“现在金融机构对房地产行业的融资收紧,有不少房企资金紧张不拿地了,因此,在拿地过程中,中海的机遇就更大了,因为竞争没有此前激烈,而中海有着资金充裕的优势,拿到地的概率大得多。”

对于中海拿地是否存在某种逻辑,是否看重溢价率?这名高管解释,其实溢价率没有一定的标准,有的地起价就很高,溢价率就低,反之则相反。因此,他表示,中海拿地会根据评估小组的测算,达到投资标准就会出手,而不是考虑溢价率的问题。

战略调整比此前清晰 实行了“982”三种业务层次

对于业界认为由于颜建国的回归,是否他对中海的战略进行了一些调整,调为更加激进,对此,中海的高管认为,中海的战略确实更加清晰了,诸如,按“982“比例把业务分为三个层次。即90%的业务仍然做住宅开发,8%的业务是写字楼等商业运营,1%-2%开拓新业务。从这个战略也可以看出,未来几年,中海的主要业务仍然为住宅开发,所以,中海仍然需要持续拿地补仓。

为何要把业务分成这三个层次,这就是根据公司发展的需要,以及国内外在房地产行业的发展阶段和情况来定的。

中海的一名高管认为,这三个业务层面其实代表的是中海地产的今天、明天、后天的业务逻辑,90%的住宅开发业务贡献的是中海现在的销售营收利润;8%的商业运营业务代表的是不远的未来,因为从美国等发达国家的房地产行业来看,目前行业内最大的就属写字楼、商业地产等运营业务,发展到一定的阶段,运营将成为主流业务;而1%-2%的业务是为未来试水更长远的业务而做准备。

中海更看重国际机构评级 而非年度销售业绩排名

当下,在大多数房企都“勒紧裤腰带”过日子的大环境下,中海因为央企的招牌和自身稳健的发展,有充裕的资金能够逆势大举拿地,业界认为,在此周期之下,中海地产是否能凭借这个优势,带来逆势发展,业绩重回一线房企之列,是大家都非常关注的问题。

而中海的高管们却表示,中海并不太看重年度销售业绩,相比销售额,更重要的是资产质量、负债率、毛利率、净利润率等指标;在房地产行业,三大国际评级机构对中海的评级是最好的,这才是中海较看重的问题。

中海一直被誉为行业的黄埔军校,其利润率始终保持着行业最高,这也是业内想探寻的问题,中海内部人士笑称:“因为中海是最抠的,对成本控制得最严,不管是人力成本还是项目成本。“

据中海内部介绍,在人力方面,中海集团总部一直是一百多名员工,有的大房企都有的职能部门,而中海却没有;而在项目方面,中海的原材料采购都严格遵循”一张纸两面用,三堂会审,以最低价招标“的要求。

另外一项尤为重要的是,中海的战略一直都聚焦一线城市及强二线城市,因为这些城市的市场更稳健,去化率更高,这也为中海的利润率提供了稳定的保证。

曾经的中海,乃中国房地产业界翘楚,从1988年开始,这家成立于香港的房企开始大举进发内地市场,先后在北上广深一线城市与成都、西安、杭州、长春等重点城市进行房地产开发、基建投资和物业管理服务,业绩卓著,创下中国房地产界多个第一。在鼎盛时期,中海的年度销售业绩曾一度与“行业标杆”万科并驾齐驱。

但自2013年起,中海的销售业绩逐渐落寞。而如今,中海又显示出逆势发展之势,在拿地及业绩方面表现强劲,中海能否坚持自己的节奏,重回曾经的巅峰时期,这还有待时间的考验。

| 熊俊萍 | 编辑:本站编辑| 2019-10-17 19:31

标签:中海地产
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