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住宅市场交出漂亮成绩单 北京楼市加量不加价
未来五环内限制修建商业综合体,所以未来会出现更多的城市更新体。
财经  2019-07-16 18:13
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未来五环内限制修建商业综合体,所以未来会出现更多的城市更新体。

| 中房报记者 李燕星 北京报道

北京上半年漂亮的住宅市场成绩单背后,究竟谁在卖谁在买;望京商圈写字楼空置率逐渐上升背后的原因竟然是企业搬离数量增多;中关村写字楼租金水平什么时候已经悄悄超过了CBD核心区域;未来5G互联互通时代下的购物中心将如何成长?这些或细小或宏大的市场图景变化,勾勒出北京房地产市场的发展足迹与长远脉络。

7月16日,第一太平戴维斯发布2019年第二季度北京房地产市场研究报告,进一步详细解读了北京第二季度以及近半年住宅市场、写字楼市场、商业购物中心一系列变化以及背后的原因。

就在前一天,国家统计局发布《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,其中四个一线城市的住宅价格数据一直备受关注,新建商品房价格指数方面,北京环比下跌0.1%,同比上涨3.9%;上海环比上涨0.3%,同比上涨2%;广州环比上涨0.3%,同比上涨10.5%;深圳环比上涨0.5%,同比上涨1.3%。

可以看到,北京是四个一线城市中房价指数唯一环比下跌城市。第一太平戴维斯研究结果显示,2019年第二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中,一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已经形成包括共有产权房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

这意味着,在持续调控下,北京住宅市场供需增长并未过多拉升房价。对于市场变化背后的原因,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 表示,“回顾刚刚过去的上半年,房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼,在‘因城施政’概念的指引下,一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合,共同促成住宅成交量的大幅提升。”

第一太平戴维斯华北区助理董事、市场研究部负责人李想分析称,“目前整个楼市已经从过去的谷底开始上扬,背后主要还是刚需刚改在支撑,这个大方向不会变。政策端,今年两会提出‘一城一策’,放权到地方;金融端,2017年金融去杠杆实施近两年时间,今年初有放宽迹象,最典型例子表现为降准;产品端,2017年北京推出共有产权房和限竞房锁住价格,2019年推出较多民生楼盘。对于下半年住宅市场走势,销售市场由增量转为存量,土地市场会有更多纯住宅用地推出,来丰富产品结构,房地产融资进一步收紧,”

与住宅多元化供应体系对应的是,住宅租赁市场开始出现分化,一方面,以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展,本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%;另一方面,部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块,曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性,并逐渐显现出资源向头部品牌聚集趋势。

此外,第一太平戴维斯研究报告还对北京的写字楼市场与商业零售市场作出解析与预判。

其研究结果显示,北京甲级写字楼市场在二季度仍略显低迷。尽管本季度全市有三个新项目正式交付,市场活跃度较上季度有所好转,但受市场需求略显疲软、租户承租能力下降等因素干扰,目前写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征:2019年二季度,全市平均租金为人民币每平方米每月368.3元,连续第二个季度环比下降,平均租金指数环比微跌0.7%;大体量供应直接推动全市的平均空置率环比上升了1.5个百分点至8.6%,同比亦上升2.7个百分点。

对此,第一太平戴维斯华北区高级董事、交易及咨询服务业务负责人温书阅表示,“写字楼市场迎来拐点,由黄金上半场转变为白银下半场。相比2018年上半年,2019年上半年写字楼市场看房量下降92%。另外,未来五环内限制修建商业综合体,所以未来会出现更多的城市更新体。”

零售市场方面,2019年前5个月,北京全市实现社会消费品零售总额4596.6亿元,同比增长5.2%,增速较一季度有明显好转。目前零售行业正处于分化调整阶段,部分老牌项目,如赛特商场、长安商场等均选择闭店调整,另一方面,业绩遥遥领先的项目如北京SKP、国贸商城等则不约而同地增加或扩建营业面积,以期赢得更大的市场份额。总体而言,在消费理念转变、消费体验升级、数字化智慧化零售大行其道的驱动下,北京商业零售业态正经历着潜移默化的变革。

第一太平戴维斯华北区董事、商业顾问部负责人赵伟达认为,“商业的发展越来越多元化,未来5G时代,物与物相连代替人与物相连,在此背景下,我们瞄准养老地产的商业项目,瞄准银发人群,同时在传统购物中心布局‘零售餐饮搭台,公共共享空间唱戏’,通过娱乐、体育等业态来吸引人流,提高客户黏性,使得客户与购物中心一起成长。”


| 李燕星 | 编辑:本站编辑| 2019-07-16 18:13

标签:北京楼市
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