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太原公寓供应充足 投资价值有待挖掘
本地快讯  2019-08-08 11:14
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  在住宅限购令未松、容积率节节攀升的大背景下,太原的公寓项目近两年来尤如雨后春笋般冒出来。相比商铺、写字楼,公寓因户型小、单价及总价低,颇受中小投资者青睐,而地产业界流传的神秘客户一次买一层或十几套的投资传奇,更是让散户对公寓投资前景充满期待。

  下半年,太原公寓的市场走势如何?哪些公寓更具投资价值?本周,记者对太原公寓市场进行了调查走访——

  A 下半年 产品供应量大增

  与产品成熟的商品住宅相比,公寓产品在太原楼市的份额常年不足6%,但由于产品单一、附加值有限,公寓类产品在太原尚有广阔的成长空间。

  朗润智业公布的《2019太原房地产市场上半年运行分析报告显示》,太原楼市公寓类产品2018年供需激增,其中供应面积为63.19万平方米,比2017年增长了23%,进入历史高位;成交面积57.65万平方米,保持较快的去化周期。

  进入2019年,太原公寓类产品出现明显的供大于求的状况:上半年供应面积25.66万平方米,同比上涨约48%;成交面积16.53万平方米,同比下降约24%。

  “太原楼市的市场总量在整体增加,而公寓类产品的比例一直不高,好产品更是难得一见。”安家地产总经理赵国伟称,公寓价值优势体现在地段、商圈成熟度、配套服务上。去年全年,由品牌房企开发且地段优越的公寓产品面市,带来市场成交两旺。今年上半年,市场上新增亮眼产品不足,积累存量产品多,造成产品供应量激增。而下半年,太原将有不少产品入市,或会促成成交增长。

  记者了解到,今年下半年太原将有45万平方米的公寓产品面市,接近上半年供应面积的两倍。这当中,绿城太原广场、富力城领寓、富力壹品、国海广场、万科公园大道五大项目是首次开盘,绿城太原广场供应面积超过全城供应面积的两成。

  B 竞争少 价格走势较稳定

  公寓类产品的供需提升与城市量级有着必然联系。与一线及沿海城市相比,太原非本市户籍的精英就业人才数量有限,尚未形成大量的公寓需求承租购买市场,而公寓产品往往作为综合体项目的配套,用来消化平衡地块上的高容积率指标。

  正因如此,太原公寓产品的竞争比住宅市场平和。数据显示,太原今年在售及待售的公寓项目数量不足15个。

  上半年成交前10的公寓项目,累计销售额为18亿元,比住宅销售第一的保利东郡低出6亿多元。全城公寓主要分布在小店区及晋源区,尖草坪区没有公寓项目,而杏花岭、迎泽区、万柏林区等老城区仅有零星公寓项目在售,各项目所面临的市场竞争压力不足,尤其是地处环内的公寓项目,仅有绿城太原广场、国海广场。

  从价格趋势看,太原公寓成交价格连续保持平稳,近五年来的成交单价走势维持在9500元至12700元。2018年太原公寓的成交均价为12231元/平方米,今年上半年的成交均价为12627元/平方米;其中平层公寓售价最高的项目成交价为13797元/平方米,售价最低项目的价格为10366元/平方米,各项目价格差也不及住宅明显。

  相同地段,公寓的销售价格与住宅不相上下,但因为面积小、配套全、服务优、易打理,公寓在全国各地单面积租价往往高于同区域的住宅。

  这种状态在太原楼市也渐渐明朗,下元片区的南海公园时代城项目60平方米的精装修公寓,整租价格1666元/月。而位于附近同样面积的红星自来水小区,带家具的老旧住宅租价则为1500元/平方米。

  C 好产品 地段物管更重要

  作为地产投资类产品,公寓备受地产散户投资者的亲睐,但许多业主对公寓类产品的了解不够,市场产品的品质、类型仍待升级。

  数据显示,太原成交的平层公寓中30平方米至50平方米公寓成交套数所占比重在逐年上升,相反50平方米以上的公寓成交套数所占比重下降明显。在LOFT公寓中表现更为明显,成交量价比较集中,面积段集中在30平方米至70平方米。从置业用途来说,30平方米至70平方米小面积产品满足大部分投资客户需求,90平方米至130平方米产品兼具住宅功能,满足部分居住客户需求。

  “许多投资类置业客户放弃住宅选择公寓投资,主要是因为不限购而且总价低,却忽视了公寓与住宅的根本差别。”中环地产太原公司总经理黄艳群认为,公寓的使用客户多为收入尚可的单身,产品交付后的物管、配套服务非常重要,公寓类产品得为使用者提供管家式服务、项目整体系统化管理,住宅物业显然无法满足公寓类业主的需求。

  安家地产总经理赵国伟称,公寓的投资价值除了地处核心商圈带来的物业增值外,更多体现在配套服务、物业管理带来的增值。而太原优质公寓的供应数量极小,开发还有广阔空间。产品类型也非常单一,不乏为了销售业绩,将写字楼、住宅变更规划设计后改成的公寓。国内标杆的公寓产品,精装房、家电家具齐全是基础,更为重要的是能为承租者或业主提供社区性交流平台,提供项目整体系统数据化管理,由软性服务形成品牌效应,会给用户更好的体验,吸引更多租客,带动产品保值升值。而从今年的产品结构来看,太原公寓的品质开始渐渐升级。

  投资公寓风险提示:

  地段最重要:

  公寓的使用者多为异地在太原供职的单身精英,用途兼顾办公和居住,所以地处商业繁华、交通便利、基建成熟的核心商业区的公寓更具投资潜力,能为入住业主提供高效的生活工作环境。核心商业区,人口密度大,流动人口多,经营效益不错的企事业单位公司数量可观,对公寓承租的需求也很多。

  变现不易、养房成本高:

  在太原,二手公寓变现能力较差,尤其地段不佳的公寓,不具备流动性。无论是新房还是二手房,公寓的价值体现在长期租金回报上,其交易和转让成本高。通常而言,公寓交易税费是房款的两成,贷款首付比率为五成。另外,空置的公寓,业主所承担的养房成本也很高,水电气暖需按商业标准付费,物业费高于住宅。从持有物业增值力来看,公寓不及住宅,其土地使用年限是40年。

  规模型投资回报诱人:

  太原已经交房的公寓项目中,不少楼层被投资者化零为整包装成快捷酒店、民宿、日租房、培训机构、美容院、私人诊所、中小型公司办公房等经营。从使用价值来看,这种产品性价比优于写字楼,便捷性、形象又好过住宅,这也是许多投资者买一层或多层、多套公寓的原因,规模化打包出租回报率也很可观。只买一套公寓的买家,日后收房单打独斗找租客,反而较难实现快速投资回报。

  物管品质决定增值潜力:

  服务好、配套好的公寓,会吸引客户承租,形成供需良性循环。而没有好的服务,会带来空置率、差口碑,让物业贬值,给业主带来养房负担。好公寓,房企一定不会一卖了之,相反会持续投入物力精力,或自持或引入优秀物业、为酒店管理项目树立良好形象。选择投资公寓,更应了解物业公司或者第三方管理机构的品牌口碑。

  来源:山西晚报

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| | 编辑:本站编辑| 2019-08-08 11:14

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